Як інвестори в UK оптимізують податки під час інвестування в нерухомість?

Формат холдингу: чому він популярний серед інвесторів?

Інвестори, які працюють із нерухомістю в UK, часто обирають структуру холдингу. У цій моделі під кожен об’єкт нерухомості створюється окрема компанія (SPV – Special Purpose Vehicle).

Чому це вигідно?

Окрім зручності в управлінні та захисту активів, така структура відкриває можливість скористатися податковими пільгами, зокрема Substantial Shareholders Relief (SSR), зменшити витрати на Stamp Duty Land Tax (SDLT) та оптимізувати корпоративний податок (Corporation Tax).

Що таке Substantial Shareholders Relief (SSR)?

Це податкова пільга, яка дозволяє знизити податки на приріст капіталу при продажі компанії, яка володіє нерухомістю. Вона застосовується за таких умов:

• Ви володієте щонайменше 10% акцій компанії протягом 12 місяців перед продажем.

• Компанія повинна бути частиною холдингової структури.

Як це працює на практиці?

При створенні холдингу під кожен об’єкт нерухомості створюється окрема SPV.

Згодом, коли ви вирішуєте продати нерухомість, ви не продаєте сам об’єкт, а акції SPV.

Завдяки SSR ви не платите податок на приріст вартості.

Stamp Duty Land Tax (SDLT): хто і як платить?

Покупець платить SDLT при прямому продажі нерухомості:

• Для комерційної нерухомості ставка SDLT може досягати 5%.

• Для житлової нерухомості, купленої через компанію, – до 15%.

Продаж акцій SPV:

• SDLT не застосовується, оскільки угода оформлюється як продаж акцій, а не нерухомості.

Чи платить продавець SDLT?

Продавець не сплачує SDLT, оскільки цей податок завжди покладається на покупця.

Як структура холдингу допомагає економити Corporation Tax?

Corporation Tax в UK наразі становить 25% на прибуток компанії. Якщо нерухомість продається напряму, прибуток від продажу (різниця між ціною купівлі та продажу) підлягає цьому податку.

Структура холдингу допомагає мінімізувати це навантаження:

Продаж акцій SPV замість активу:

• Приріст капіталу не виникає на рівні SPV, а отже, Corporation Tax не застосовується.

Групові податкові пільги:

• Збитки одних SPV у холдингу можуть компенсувати прибутки інших.

• Наприклад, збитки від експлуатації нерухомості або амортизації активів можна перенести на прибуткові SPV, зменшуючи загальне податкове зобов’язання.

Перенесення збитків на майбутні періоди:

• Якщо одна з компаній у холдингу демонструє збитки у поточному році, вони можуть бути перенесені на наступні періоди для зменшення майбутнього оподатковуваного прибутку.

Реінвестування прибутків:

• Прибуток від продажу може бути реінвестований у нові активи чи проєкти всередині холдингу. Це зменшує оподатковуваний прибуток, оскільки витрати на нові інвестиції знімаються з бази оподаткування.

Податкові пільги на витрати:

• Витрати, пов’язані з управлінням нерухомістю (ремонти, операційні витрати, амортизація), можуть бути враховані як знижки, зменшуючи оподатковуваний дохід.

Реальний приклад:

Ви придбали нерухомість через SPV за £500,000 і плануєте її продати за £800,000.

При прямому продажу:

• Покупець сплачує SDLT (до £40,000–£50,000).

• SPV має приріст капіталу £300,000, на який застосовується Corporation Tax у розмірі 25% (£75,000).

При продажі акцій SPV:

• SDLT не застосовується.

• Corporation Tax не виникає, оскільки актив не продається.

• Збитки інших SPV у холдингу можуть бути використані для компенсації прибутків, зменшуючи податкове навантаження.

Результат: економія на SDLT, Corporation Tax і додаткова вигода для покупця, що підвищує привабливість угоди.

Хочете дізнатися більше?

Пишіть у коментарях або зв’яжіться з нами! Ми допоможемо розробити ефективну стратегію структурування ваших інвестицій.