КУПІВЛЯ НЕРУХОМОСТІ ЯК ІНВЕСТИЦІЯ!

ЧЕРЕЗ КОМПАНІЮ ЧИ ОСОБИСТО?

Особливості оподаткування при купівлі другого будинку котрий планується здавати в оренду для отримання додаткового доходу. Приватно чи через компанію?

“Rich Dad, Poor Dad” – багатство створюється шляхом формування пасивного доходу. Нерухомість, як один із ключових елементів інвестиційної стратегії, розглядається багатьма як спосіб отримання додаткових надходжень. В цьому дописі, ми розглядає тільки податкову сторону питання, тобто пункти щодо доцільності саме в поточний період, відсоткові ставки та їх потенційні зміни, можливі ризики, опускаються. Іншими слова, є рішення інвестувати в нерухомість – які податкові наслідки.

Інвестори у нерухомість, як правило, прагнуть як отримати поточний дохід, так і отримати вигоду від зростання капіталу своїх інвестицій. Це означає, що вони повинні брати до уваги податки на прибуток, податки на приріст капіталу та податок на спадщину, а також одноразові витрати на купівлю (наприклад, stump duty (SDLT) і, можливо, ПДВ), а також податковий режим витрат на фінансування, тобто відсотків за кередитом.

Існують суттєві відмінності в податкових наслідках інвестицій у комерційну та житлову нерухомість, а у випадку житлової нерухомості щодо furnished holiday.

Ми розглядаєм інвестування в житлову нерухомість.

Три податки котрі матимуть відношення до даного проекту:

• Income Tax (IT)
• Capital Gain Tax (CGT)
• Inheritance Tax (IHT)

Income Tax (IT)

В частині IT дохід отриманий від здачі нерухомості в оренду класифікуватиметься як Property Income, що проходить в режимі оподаткування Non-Saving Income за такими ж правилами як і дохід від самозайнятості (Self-employment income) за винятком врахування відсотків щодо оплати кредиту.

В спрощеному розумінні, різниця між отриманим доходом та витратами (відсотки по кредиту та сплата тіла кредину не враховуються) підлягатиме оподаткуванню.

Щодо відсотків, сплата відсотків не вважається витратами проте надається Interest Relief в розмірі:

Сума сплачених відсотків * 20%.

Interest Relief зменшує кінцеву суму податку.

На прикладі: дохід Анни від оренди за 2022–2023 роки становить £30 000. Витрати на оренду становлять £15 000, включаючи сплату відсотків в розмірі £10 000. Анна також має дохід як employee в розмірі £45 000.

Розрахунок матиме слідуючий вигляд:

Employment income                                          45,000

Profits of property business:                          

Rents                                                                   30,000 

Less: Other expenses (15,000-10,000)            (5,000)

Total income                                                    70,000

Less: Personal allowance                              (12,570)

Taxable income                                               57,430

Tax payable:                           

On 37,700 @ 20%                                           7,540

On 19,730 @ 40%                                           7,892

Total:                                                               15,432

Less: tax deduction £10,000* x 20%            (2,000)

Tax liability                                                    13,432

Важливо зауважити, якщо місячна сплата по кредиту становить наприклад £1200, що включає £800 відсотки та £400 погашення тіла кредиту, тільки відсотки вважаються витратами, що зменшують суму доходу котра оподатковуватиметься, погашення тіла кредиту – це не витрати бізнесу.

У випадку використання компанії для купівлі житла, вся сума сплачених відсотків враховується як дозволені витрати, що призводить до зменшення суми прибутку, а отже і податку. В цьому і є перевага у використанні компанії порівняно з купівлею як фізична особа. Проте слід взяти до уваги додаткові витрати із веденням компанії та шляхи отримання коштів з компанії, якщо в цьому є потреба. Перш за все, податок на дивіденди.

Capital Gain Tax (CGT)

CGT сплачується в момент відчуження права власності на нерухомість шляхом продажу або дарування. Якщо цього не відбувається даний податок не платиться.

Під час продажу майна, розраховується приріст вартості шляхом порівняння доходів від продажу (за вирахуванням витрат на продаж, таких як юридичні збори/комісія агентів з нерухомості) із вартістю придбання плюс побічні витрати на придбання (включаючи SDLT) та капітальні витрати.

Ставки податку становлять 18% (basic rate taxpayers, дохід до £50270) і 28% (higher and additional rate payers). Щодо CGT діє річний неоподатковуваний мінімум в розмірі £6000 щодо 2023-24.

На прикладі: Анна продала будинок за £400000, нерухомість була придбана за £300 000, протягом періоду володіння змінили покриття, вартість робіт становила £25 000 та додали консерваторію вартістю £35000, витрати пов’язані з продажем становили £5000

Розрахунок матиме слідуючий вигляд:

Proceed:                £400 000

Cost:                     (£365 000)     

Gain:                        £35 000

AA:                           (£6 000)

Chargeable Gain:  £29 000

CGT Payable: £8120 (£29 000 * 28% as she is a higher rate payer)

Зауважити слід, якщо майно перебуває в оренді (leasehold), а не у вільному володінні (freehold), і залишилося менше ніж 50 років до закінчення оренди, лише відсоток (який можна отримати з the leasehold depreciation table) від допустимих витрат підлягає врахуванню.

Якщо нерухомість у власності компанії, такий ще розрахунок, за винятком не застусовується річний неоподатковуваний мінімум та ставка податку 19%,

Тобто: (£400 000 – £365 000) * 19% = £6650

Фактично, компанії не платять CGT, приріст вартості капіталу оподатковується податком компанії (Corporation Tax).

В цьому друга вигода купівлі нерухомості через компанію.

Inheritance Tax (IHT)

Майно що передається в спадщину підлягає оподаткуванню, за винятком якщо отримувач чоловік або дружина.

Вартість майна в розмірі £500 000 (Residence nil rate band (RNRB) £175 000 and Nil rate band (NRB) £350 000) не підлягає оподаткуванню. Якщо це подружжя, тоді майно вартістю £1 000 000 не оподатковуватиметься, проте все, що більше за ставкою 40%.

На прикладі: Анна успадкувала будинок котрий здавався в оренду від свого чоловіка вартістю £400000, крім цього вони володіли іншим будинком в котрому проживали вартістю £650 000. Після смерті, дане майно переходить у власність дітей.

Розрахунок матиме слідуючий вигляд:

Chargeable Estate: £1050000

RNBL & NRB – Anna – (£500 000)

RNBL & NRB transferred from husband – (£500 000)

Taxable amount: £50 000

IHT payable on estate @ 40% – £20 000

Щодо компаній, компанії не помирають відповідно IHT не застусовується до них. У випадку смерті власника (акціонера) компанії, його акції котрі передаються в спадщину не оподатковуються IHT адже застусовується Business Property Relief (BPR).

В цьому третя вигода в володінні через компанію порівняно з особистим.

ВИСНОВОК: візьміть до уваги оподаткування при розрахунку інвестиційної ефективності вашого проекту; з позиції оподаткування більш вигідно володіти майном через компанію ніж особисто